„Das erste Haus baust Du für Deinen Feind, das zweite für Deinen Freund und das dritte für Dich selbst“, besagt ein altes Sprichwort. Und tatsächlich ist „Mann“ nach dem Hausbau sicher klüger als zuvor – und würde beim zweiten Hausbau so einiges anders machen. Das liegt vor allem an den Informationen, die den zu treffenden Entscheidungen zugrunde liegen.
Denn die müssen erst mühsam besorgt werden, und selbst bei vielen Experten herrscht bei Fachfragen keine Einigkeit. Rentiert sich ein Klimahaus tatsächlich? Welche Arbeiten kann ich selbst machen und dadurch Geld sparen? Welche Kosten kommen auf mich zu?
All diese Fragen sollten bereits in der Planungsphase beantwortet werden. Wir haben die wichtigsten Punkte für den Hausbau zusammengefasst – und mit Ratschlägen und Tipps ergänzt. Dabei geht unser Ratgeber ganz nach dem Prinzip des Bauens vor: Also erst das Fundament und dann die Mauern.
1. Das Fundament: Die Finanzierung – Wohnkredit oder Bausparen?
Ein Haus braucht ein solides Fundament. Dieses Fundament ist eine durchdachte Finanzierung, die Sie nachts ruhig schlafen lässt. Ein Haus kostet in Deutschland im Schnitt 215.000 Euro plus Einrichtung. Wer das Geld nicht auf der hohen Kante hat, braucht eine Baufinanzierung. Üblicherweise wird das neue Eigenheim entweder durch Wohnkredit oder Bausparen finanziert.
Bausparen
Beim klassischen Bausparvertrag wird über einige Jahre hinweg monatlich Eigenkapital angespart. Sobald ein im Vertrag vereinbarter Betrag zusammengekommen ist, zahlt die Bausparkasse das verzinste Kapital aus und der Bausparer erhält ein günstiges Bauspardarlehen, das für Hausbau oder Wohnungskauf verwendet werden kann. Nachteil des Bausparens sind die niedrigen Zinsen während der Bausparphase – doch dafür erhält der Kunde ein sehr günstiges Darlehen.
Wichtig:
-Bausparen lohnt sich, wenn der Bausparvertrag genau auf die Bedürfnisse des Kunden zugeschnitten ist. Bausparsumme und Sparrate müssen so abgestimmt sein, dass der Bausparvertrag dann zugeteilt wird, wenn man ein Haus bauen möchte.
-Zertifizierte Bauspardarlehen wie das Riester-Bausparen werden durch staatliche Förderungen noch attraktiver! Arbeitnehmer, die wenig verdienen, können die Arbeitnehmer-Sparzulagen nutzen!
Wohnkredit
Einige Kreditinstitute bieten einen Wohnkredit an, die speziell auf die Bedürfnisse von Häuslebauer zugeschnitten sind. Bei einem Immobilienkredit sollte idealerweise ein Drittel des Kaufpreises in Eigenkapital zur Verfügung stehen. Möglich ist auch eine Vollfinanzierung – die ist allerdings mit höheren Risiken verbunden und teurer als ein Kredit mit Eigenteilanteil. Wer den Kredit schnell abbezahlen möchte, kann anfänglich eine höhere Tilgungsrate vereinbaren, die anschließend im Laufe der Jahre weniger wird.
Wichtig:
-Vereinbaren Sie kostenlose Sonderzahlungen! Dann können Sie noch einen Batzen drauflegen, falls am Ende des Jahres noch Geld übrigbleibt – und damit den Kredit schneller und günstiger abbezahlen. Besser Sonderzahlungen leisten, als die monatliche Kreditrate zu hoch anzusetzen!
-Vergleichen Sie die Kredite! Jeder eingesparte Prozentpunkt – auch hinter dem Komma – bedeutet unter Umständen eine Ersparnis von mehreren hundert oder tausend Euro!
Tipps:
– Bausparen lohnt sich! Wer früh mit dem Bausparen anfängt, kann das Eigenheim zu guten Zinssätzen finanzieren. Tipp: Der Staat packt noch einiges an Geld obendrauf! , dieses sollte man sich sichern und vorab einem Vergleich der Bausparkassen in Österreich durchführen.
-Wer einen Immobilienkredit aufnimmt, sollte mindestens ein Drittel Eigenkapital zur Verfügung haben. Das garantiert einen ruhigen Schlaf! Mehr Eigenkapital bedeutet eine niedrigere Kreditsumme, weniger Zinsen und somit einen günstigeren Hausbau!
2. Die Baustelle am Papier: Die Planung
Bevor Maurer und Handwerker anrücken, muss die papierene Baustelle geplant und abgearbeitet werden. Das Abenteuer Eigenheim beginnt bei der Suche nach dem passenden Grundstück.
Grundstück suchen und finden
Auch dabei gilt: Preise vergleichen! Und natürlich sollten Sie sich klar darüber sein, welche Ansprüche und Wünsche Sie und Ihre Familie haben: Häuschen im Grünen? Villa in der Stadt? Ist das Grundstück gefunden, einen Blick in den Bebauungsplan der unmittelbaren Umgebung werden: Was wird in Zukunft gebaut? Bleibt Ihr schöner Ausblick ins Grüne erhalten?
Tipp: Vergleichen Sie Grundstückspreise! Haben Sie ein Grundstück gefunden, schauen Sie im Bebauungsplan der Gemeinde nach, welche Projekte in Zukunft geplant sind, um zu sehen, ob Ihr Blick ins Grüne erhalten bleibt! Makler sind nicht verpflichtet, darüber Auskunft zu geben.
Realisierung und Planung: Bauvertrag, Bauträgervertrag, Architektenhaus
Grundsätzlich gibt es drei gängige Möglichkeiten, um ein Haus zu realisieren: Der klassische Bauvertrag, der Bauträgervertrag und das Architektenhaus.
Klassischer Bauvertrag
Sie engagieren für den Hausbau auf Ihrem Grundstück ein Generalunternehmer oder einen einzelnen Handwerksbetrieb. Sie schließen Bauverträge über die Leistungen, die erbracht werden, ab. Die Akteure können sich hier an die Regelung des Bürgerlichen Gesetzbuches oder an die speziellen VOB/B halten.
Der Bauträgervertrag
Bei dieser Variante ist der Bauträger Eigentümer des Grundstückes. Der zugehörige Vertrag vereinbart, dass das Grundstück an den Auftraggeber verkauft wird. Daran ist auch die Errichtung des Hauses gekoppelt, das später an den Käufer übergeben wird.
Das Architektenhaus
In diesem Fall wird ein Architekt mit Planung und Hausbau beauftragt. Preisregelungen sind in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure festgelegt. Vorteil ist, dass der Architekt bei Pfusch am Bau als Anspruchsgegner zur Verfügung steht und über eine Berufshaftpflicht verfügt.
Den passenden Architekten finden
Die Wahl der Baustoffe, das Heizsystem, die Erschließung – Ihr Haus soll so werden, wie Sie sich das vorstellen? Dann brauchen Sie einen Architekten an Ihrer Seite, der Ihre Wünsche versteht. Er sollte nicht nur fachlich kompetent sein, sondern auch „zwischenmenschlich“ zu Ihnen passen. Schließlich werden Sie im nächsten Jahr sehr, sehr viel Zeit mit ihm verbringen.
Tipps:
So finden Sie den passenden Architekten:
-Fragen Sie nach Referenzkunden und erkundigen Sie sich, ob diese zufrieden waren.
–Nehmen Sie sich viel gemeinsame Zeit und sprechen Sie über Ihre Lebensgewohnheiten und Familienplanung. Geht der Architekt auf Sie ein? Ihr Traumhaus soll Ihren Wünschen entsprechen!
-Architektenkammern bieten kostenlose Bauherrenberatungen an!
Sie haben eine Hausbaufirma engagiert bzw. Sie bauen mit einem Bauträger?
– Ziehen Sie einen Sachverständigen hinzu, der Standard- und Werkvertrag abcheckt. Der Fachmann klärt ab, ob der Vertrag mit der Baufirma auch passt, z.B. ab welchem Datum der Bauherr das Haus bezugsfertig übergeben muss. Alle kleinen Extras und Details vor Unterschriftsabgabe abklären!
3. Die Baustelle: Keep calm!
Sobald alle Genehmigungen da sind und der Architekt ausgewählt ist, kann’s losgehen: Traditionell mit einem „ersten Spatenstich“, der zelebriert wird. Jetzt wird’s ernst – und oft auch hektisch. Die wichtigsten Faktoren des Baus sind: Kosten, Qualität und Zeit.
Behalten Sie dennoch die Nerven und lassen Sie sich von niemandem unter Druck setzen. Treffen Sie Ihre Entscheidungen in Ruhe – schließlich werden Sie, aller Wahrscheinlichkeit, den Rest Ihres Lebens in diesem Haus wohnen.
Tipps:
-Sparen
-So könne Sie sparen: Wer sparen will, übernimmt so viele Arbeiten wie möglich selbst. Sprechen Sie mit dem Architekten bereits im Vornherein ab, welche Arbeiten am Haus Sie selbst machen möchten, z.B. Boden legen.
– Wer selbst mit anpackt: Sprechen Sie sich genau mit den Handwerkern ab, wer was übernimmt. Gegebenenfalls kann das auch schriftlich festgehalten werden. Auch wer nicht selbst mithilft: Seien Sie auf der Baustelle präsent! Denn auch wenn die Bauleitung verlässlich ist – Kontrolle ist besser. Fehler später zu beheben, kann sehr teuer werden!
-Denken Sie daran: Auch beim Rohbau kommt es auf Zentimeter an! Ansonsten passen Standardtüren oder -fenster nicht mehr – und müssen teuer sonderangefertigt werden.
-Verträge und Mängelansprüche
-Legen Sie im Vertrag mit der Baufirma Fristen fest (siehe oben): z.B. für die Schlüsselübergabe.
–Mängelansprüche gegenüber Baufirmen verjähren nach vier Jahren. Bei der Endabnahme des Hauses muss der Bauherr vorhandene Mängel rügen und in einem Protokoll festhalten. Sonst ist die Baufirma raus aus der Pflicht. Tipp: Einen Sachverständiger engagieren, der Mängel erkennt, falls es welche gibt. Falls grobe Mängel bestehen: Vergütung zurückhalten und auf die Beseitigung dieser beharren.