Stimmt der Preis? So ermitteln Sie den Wert einer Immobilie

Ob sich ein Immobiliengeschäft rentiert, hängt nicht nur von der Auswahl des Objektes, sondern natürlich auch vom Preis ab: Wird ein attraktives Objekt zu teuer gekauft, fällt die erwartete Wertsteigerung aus. Doch welcher Preis ist ein guter Preis?

Potentielle Käufer und -verkäufer sollten Makler und Immobilienexperten mit einer unabhängigen Schätzung beauftragen – um eine so wichtige Investition bzw. einen wesentlichen Verkauf einschätzen zu können, empfiehlt sich auf jeden Fall professionelle Hilfe.

Immobilien Ratgeber

1) Passende Lage finden für ihren Immobilienkauf
2) Die Immobilie als Geldanlage
3) Wert einer Immobilie ermitteln

Allerdings sollten Käufer in spe auch selbst eine Ahnung von der Marktberechnung haben. Wir zeigen, wie Immobilienkäufer und -verkäufer den Marktwert (Verkehrswert) eines Objekts (ungefähr) ermitteln können und welche Verfahren üblicherweise angewendet werden.

Wichtig: Lassen Sie sich profesionelle beraten

Wichtig: Lassen Sie sich profesionelle beraten

Verfahren zur Verkehrswertermittlung

Aktuell sind drei gängige, gesetzlich festgelegten Verfahren üblich, um den Verkehrswert eines Objektes zu ermitteln. Für die Ermittlung des Marktwertes sollten alle verfügbaren Unterlagen hinzugezogen werden, von dem Grundbuchauszug über Bauzeichnungen bis hin zu laufenden Mietverträgen.

● Vergleichswertverfahren

Bei typisierten Gebäuden, wie z. B. Wohngebäuden oder „gängigen“ Eigentumswohnungen, ist es möglich, den Marktwert durch einen Vergleich mit ähnlichen Gebäuden festzulegen. Voraussetzung, um dieses Verfahren anwenden zu können, sind Immobilien, die in Lage, Beschaffenheit, Zuschnitt, Nutzung etc. vergleichbar d.h. ähnlich sind.
Tipp: Wenden Sie selbst das Vergleichswertverfahren an und fragen Sie Nachbarn mit ähnlichen Wohnungen oder Häusern, wie viel sie bezahlt haben. Auch ein Blick in Immobilienportale lohnt sich. Weitere Quellen für Preisvergleiche sind jährliche Immobilienmarktberichte der jeweiligen Region.
● Sachwertverfahren

Objekte, bei denen die Eigennutzung wesentlich und nicht der Ertrag ausschlaggebend für die Markteinschätzung ist, werden oft mit dem Sachwertverfahren geschätzt. Über die Bruttogeschossfläche werden die Herstellungskosten des Gebäudes geschätzt, Baunebenkosten und die Kosten für Außenanlagen werden ebenfalls anhand einer Tabelle ermittelt. Bei diesem Verfahren wird also ermittelt, welche Kosten für den Neubau eines Objektes in dieser Lage und Qualität entstehen würden. Dann wird die Abnutzung bewertet und abgezogen.

● Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren dient vor allem der Bewertung von Gewerbeimmobilien, aber auch Mehrfamilienhäuser werden damit geschätzt. Die Methode findet also vordergründig dann Anwendung, wenn es vor allem um die Erträge geht, die langfristig erzielt werden können. Als Grundlage wird dabei die Jahresnettomiete herangezogen.
Der Verkehrswert

Nach Anwendung mindestens zwei unterschiedlicher Verfahren legt der Profi den Verkehrswert bzw. den Marktwert fest. Dies ist jener Wert, der sich im „allgemeinen Geschäftsverkehr am ehesten einstellt“ – also der auf dem freien Markt wahrscheinlich (im Durchschnitt) erzielt wird.

Der Verkehrswert ist außerdem stichtagsbezogen. Das bedeutet, dass der Verkehrswert durch jene Verhältnisse bestimmt wird, die zu einem bestimmten Tag – und nur zu diesem Tag – Gültigkeit haben. Will heißen: Bricht morgen eine Weltwirtschaftskrise herein, ist der Verkehrswert der Immobilie übermorgen bestimmt ein anderer als vorgestern.

Faktoren, die beachtet werden sollten

● Lage
Die Kriterien für den Faktor „Lage“ reichen von einer guten Infrastruktur (Kindergärten, Schulen, ärztliche Versorgung, Einkaufsmöglichkeiten, Anbindung an das Verkehrsnetz, Zentrum etc.) über die Nachbarschaft (Gewerbegebiet? Sozialer Brennpunkt?) bis hin zu Umweltrisiken (Fluglärm? Hochwassergefahr?). Versuchen Sie, so gut wie möglich nachzuzeichnen, wie sich das Stadtviertel, in dem sich das Objekt befindet, in Zukunft entwickeln wird.

● Alter
Auch das Alter der Immobilie spielt bei der Ermittlung des Marktwertes, z. B. beim Sachwertverfahren, eine Rolle. Grundsätzlich sind Neubauwohnungen natürlich hochpreisiger als Bestandswohnungen. Doch eine Altbauwohnung muss kein Nachteil sein: Gerade Familien wissen die hohen Decken, dicken Wände und großzügigen Grundrisse zu schätzen.

●Baulicher Zustand
Bei älteren Wohnungen sollten Käufer allerdings ganz genau hinsehen – gerade in Altbauwohnungen können sich Mängel verstecken. Mangelnder Brandschutz, veraltete Elektrik und verrostete Wasserleitungen sehen Laien oft auf den ersten Blick nicht; und gerade hier kann sich im Nachhinein herausstellen, dass Geld nachgeschossen werden muss, um den Werterhalt zu sichern. Für einen neuen Heizungskessel können schnell einmal 10.000 € fällig werden.

● Energiesparwerte
Auch der energetische Zustand eines Gebäudes sollte bedacht werden. Der Energieausweis, den jeder Verkäufer vorlegen muss, lässt Rückschlüsse auf den künftigen Energiebedarf zu. Außerdem kann abgelesen werden, welche Modernisierungsmaßnahmen in Zukunft auf den Eigentümer zukommen. Klar: Je weniger Energie benötigt wird, umso wertvoller das Gebäude.

● Laufende Mietverträge
Laufende Mietverträge können einen Vorteil darstellen – aber auch einen Nachteil. Wer eine Wohnung kauft, die bereits vermietet ist, tritt als Eigentümer in den Mietvertrag ein. Erkundigen Sie sich im Vorfeld, ob die bezahlte Miete den gängigen Mietpreisen entspricht.

Kosten für das Gutachten

Tipp: Bei Gutachten nicht an der falschen Stelle sparen

Tipp: Bei Gutachten nicht an der falschen Stelle sparen

Für die Ermittlung des Verkehrswertes werden von Sachverständigen oft auch alle drei Verfahren angewendet. Die Kosten für ein Gutachten liegen zwischen 1.000 und 3.000 €, je nach Sachverständigem und Makler. Wer inzwischen nur eine grobe Einschätzung benötigt, kann beim Immobilienmakler um die Ecke um ein „einfaches“ Marktgutachten für wenige hundert Euro anfragen.

Sparfüchse finden im Internet Mini-Gutachten für 40 und 50 Euro aufgrund von Foto- und Videoaufnahmen und von den Antworten eines Fragebogens. Diese können helfen, ein Gefühl für Immobilienpreise zu bekommen.

Wer allerdings ein stichfestes Gutachten braucht, das auch vor Gericht Bestand haben soll (z. B. bei Erbfällen), sollte in den Hausbesuch eines Profi-Gutachters investieren. Ein einfaches Marktwertgutachten hat dort nicht Bestand.

Deine Meinung ist uns wichtig

*