Das Grundpfandrecht in Deutschland – Ratgeber

Was ist das Grundpfandrecht?

Das Grundpfandrecht ermöglichen es dem Eigentümer von Immobilien, das Objekt als Sicherheit für verschiedene Gegenleistungen zu verwenden. Im besten Fall dienen die Wohnung oder das Haus als Absicherung für die Baufinanzierung.

Jene Absicherung des Baudarlehens übernimmt das Grundpfandrecht durch eine Grundschuld oder eine Hypothek, die in das Grundbuch des Objektes eingetragen werden.

Durch die Regelung kann die Bank sicher sein, dass diese selbst im Falle eines Zahlungsausfalls an ihr Geld kommt. Daher erlaubt ´die Grundschuld dem Kreditinstitut als Grundpfandrechtsgläubiger, bei einem Zahlungsausfall die Immobilie weiter zu verwerten.

Durch den Zwangsverkauf des Objektes erhält diese dann ihr Geld zurück. Unter jenen Umständen sind Banken in den allermeisten Fällen erst bereit, die Baufinanzierungen mit höheren Summen zu vergeben.
Das Grundpfandrecht ist ein gegenständliches Verwertungsrecht, durch welches ein Gläubiger die Forderungen gegenüber dem Haus- oder Wohnungseigentümer absichern kann.

Welche Arten des Grundpfandrechts gibt es?

  • Die am häufigsten verwendete Art des Grundpfandrechts ist eine Grundschuld. Vor Jahrzehnten noch sah dies anders aus, denn früher sicherten die Banken die meisten Finanzierungen von Immobilien über eine Hypothek ab.
  • Eine weitere, jedoch inzwischen kaum noch verwendete Art ist eine Rentenschuld. Hierbei wird nicht altbewährt ein Darlehen getilgt, sondern dieses ist zu regelmäßigen Zeitpunkten als Rentenzahlung aus dem Wert des Grundstücks fällig.
  • Quelle & Tipps: https://austria-forum.org/af/AustriaWiki/Grundpfandrecht

Die Ablösung des Darlehens durch eine vorher definierte Ablösesumme ist zudem ebenfalls möglich.

Bei der Aufnahme eines Kredites wird die Immobilie als Absicherung der Bank in Form eines Grundpfandrechtes belastet. Hierbei werden beispielsweise eine Hypothek oder eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen. Dabei ermöglicht das Grundpfandrecht es in den meisten Fällen erst, eine Bau- oder eine Immobilienfinanzierung zu bekommen. Viele Kreditnehmer fragen sich, welche Formen der Grundpfandrechte es gibt und wie diese sich unterscheiden. Wichtig ist ebenfalls, wer die Eintragung des Grundpfandrechtes vornimmt und was mit dem Grundpfandrecht beim Verkauf der Immobilie passiert.

Vor 30 bis 40 Jahren wurden viele Baufinanzierungen über Hypotheken besichert. Seither gewann die Grundschuld als wichtiges Grundpfandrecht immer mehr an Bedeutung. Heutzutage erfolgt eine solche Besicherung daher vor allem über die Grundschuld.

Der Grundschuld nach §§ 1191 ff BGB liegt die Forderung zugrunde, welche die vertraglich zugesicherte Leistungen gegenständlich absichert. Hierzu gibt es eine separate Abteilung im Grundbuch (Abt. III). Wie bei sämtlichen dinglichen Rechten sind dazu zwei Akte für die Entstehung nötig. Dies sind der Vertrag sowie der Grundbucheintrag.

Was die Hypothek ist, die Aufnahme eines Darlehens mit Sicherstellung der Immobilie, ist dem Bauherren bekannt. Auf diese Weise werden die Käufe oftmals finanziert. Diese gehört zu den Grundpfandrechten, die der Gesetzgeber mit konkreter Wirkung ausstattete und ist fest im Geschäftsleben etabliert und verankert.

Selbst nach der Tilgung verbleibt die Grundschuld im Grundbuch bestehen, während die Hypothek gelöscht wird. Dies bedeutet, dass bei einer Hypothek das Objekt verkauft werden könnte, wenn es dabei noch abgezahlt wird. Bei einer Grundschuld passiert dies jedoch nicht – außer der Inhaber einer Forderung stimmt diesem Vorgang zu. Allemal sieht das Grundbuchsrecht Regelungen vor, die am Ende einen wirtschaftlichen Ausgleich bewirken.

Die Rentenschuld ist eine weitere wichtige Art.

  • Unabhängig von den charakteristischen kommerziellen Absicherungen durch Grundstücke gibt es Möglichkeiten zur Besicherung von weiteren Zahlungen.
  • Renten sind regelmäßig wiederkehrende Zahlungen, die wegen Testament, Vertrag oder durch Urteile ebenso in das Grundbuch eingetragen werden.
  • Diese als eine mögliche Unterform der Grundschuld und ist in den §§ 1199 ff BGB gesetzlich verankert.
  • Der Gesetzgeber sieht die Chance eines „Freikaufs“ vor. Innerhalb einer definierten Frist kann durch Begleichung des gesamten Betrags die komplette Geldforderung zum Erlöschen gebracht werden.

So gibt es in Deutschland verschiedene Arten von Grundpfandrechten. Dies sind die Hypothek, die Sicherungsgrundschuld, die Rentenschuld und die Grundschuld. Meist ist es eine Wohnung oder ein Haus, welche als Absicherung des Baudarlehens dienen.

Das Grundpfandrecht in Deutschland hat in einem solchen Fall die Funktionsweise einer Hypothek oder einer Grundschuld, die in das Grundbuch eingetragen wird. Das Grundpfandrecht kommt allerdings nicht ausschließlich bei der Baufinanzierung vor. Im Bereich des Sachenrechts können Pfandrechte an Liegenschaften oder an grundstücksgleichen Rechten zur Absicherung von Darlehen und Forderungen dienen. Wenn es einen Kreditausfall gibt, dann kann ein Gläubiger die Summe der Schulden durch einen Zwangsverkauf erhalten. Aus einem solchen Grund sind die Grundpfandrechte heutzutage die häufigste Art der Besicherung von Darlehen.

Die Hypothek und die Grundschuld sind eine weitere Art der Grundpfandrechte.

Jede Art des Grundpfandrechtes wird im Grundbuch eingetragen. Dabei bestehen allerdings Unterschiede zwischen einer Grundschuld und einer Hypothek. Die Hypothek ist stets an das passende Darlehen für die einzelne Immobilie gebunden. Daher ist die Hypothek eine Eigentümergrundschuld. Durch die Rückbezahlung sinkt die Höhe dieser Hypothek und diese erlöscht automatisch, wenn die Baufinanzierung gänzlich abbezahlt wurde.

  • Die Grundschuld kann dagegen unabhängig von einem Darlehen bestehen.
  • Die Höhe der Summe des Darlehens vermindert sich allerdings nicht durch die Rückzahlung während der Laufzeit. Ist das Darlehen abgezahlt, muss zuerst ein Antrag und das Einverständnis der zahlenden Bank erfolgen, um eine Grundschuld aus dem Grundbuch löschen zu können.
  • Die Grundschuld als eine mögliche Form des Grundpfandrechts bietet durch die hohe Flexibilität viele Vorteile. Diese kann ebenfalls zur Umschuldung verwendet werden oder zur Absicherung einer weiteren Finanzierung genutzt werden.

Alle Grundpfandrechte werden für die Absicherung von Darlehen genutzt und spielen vor allem bei der Baufinanzierung eine wichtige Rolle. Die Grundpfandrechte müssen daher stets in das Grundbuch eingetragen und dann nach der Tilgung wieder gelöscht werden. Die Eventualität der Aufnahme eines Darlehens gegen ein Grundpfandrecht ist jedoch nicht zwingend auf die Finanzierung der Immobilie begrenzt.

Neben den Ähnlichkeiten weisen die jeweiligen Grundpfandrechte auch einige bedeutende Unterschiede auf. Bei der Hypothek steht das Grundpfandrecht direkt mit dem Anspruch in Zusammenhang und wird bedingt durch die fortlaufende Bezahlung automatisch in dem Umfang vermindert. Bei der Grundschuld besteht ein Grundpfandrecht unabhängig von einer Entschädigung oder Forderung und muss nach der Zahlung unter Einbeziehung der betroffenen Parteien wieder gelöscht werden.

Das Verwertungsrecht für die Gläubiger

Wer den Hausbau oder den Immobilienkauf über ein Darlehen finanzieren möchte, der kommt um die Grundpfandrechte meistens nicht herum. Fast jede Bank verlangt als Darlehensgeber eine Sicherheit vom Kunden für den Fall, dass dieser Kredit nicht zurückbezahlen kann. Bei dem Grundpfandrecht funktioniert dies recht einfach.

Die Bank gewährt das Darlehen unter Einräumung des Grundpfandrechts, das im Grundbuch vermerkt wird.

Der Kunde kauft mithilfe der Summe die Immobilie und wird dann der Eigentümer. Kann der Eigentümer des Grundstücks den Kredit nun nicht zurückbezahlen, kann die Bank die Zwangsvollstreckung des Objektes veranlassen. Mit dem Gewinn aus dieser Vollstreckung kann die Bank die offenen Schulden tilgen.

Die Bestellung des Grundpfandrechtes

Im Bereich des Kreditwesens wird das Grundpfandrecht meistens mit einem speziellen Sicherungsvertrag bestellt. Hierin stimmt der Besitzer als Kreditnehmer zu, dass ein derartiges Recht in das Grundbuch eingetragen wird. Bevorzugt ist der Sicherungsvertrag ein Teil des Kreditvertrags.

Im Anschluss bedarf es zugleich der Eintragung vom Grundpfandrecht in das Grundbuch. Dies funktioniert nicht ohne den Notar. Diese Erfordernis dient dem Schutz des Grundstückseigentümers, für welchen die Bestellung des Grundpfandrechts erhebliche Folgen haben kann. Ein Notar klärt den Eigentümer über Bedeutung und den Inhalt des Grundpfandrechts auf und prüft, ob ein Buchrecht oder ein Briefgrundpfandrecht vorteilhafter ist. Der Notar berät den Besitzer darüber, ob dieser eine Hypothek oder eine Grundschuld bestellen sollte. Dieser erstellt auch die Urkunde für das Grundpfandrecht und leitet sie an das Grundbuchamt weiter.

Die Eintragung des Grundpfandrechtes ist stets mit Kosten verbunden, welche der Eigentümer bzw. der Darlehensnehmer übernehmen muss. Einerseits werden die Gebühren vom Notar für dessen Tätigkeit erhoben und andererseits stellt das Grundbuchamt ebenfalls die Gebühren in Rechnung.

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